Nieuwsarchief: omgevingsrecht


Burenrecht; het recht van de buurman

19 oktober 2018

Beter een goede buur dan een verre vriend, zo luidt het gezegde. Veel omwonenden kunnen goed met elkaar door een deur, maar in mijn praktijk zie ik toch regelmatig dat er geschillen zijn tussen buren. Het gaat dan vaak om kleine juridische problemen rondom het huis en de erfgrens. Er ontstaat dan veelal een welles-nietes-discussie over de vraag wie er nu gelijk heeft, terwijl het antwoord vaak gewoon in de wet te vinden is. In de wet is bepaald dat u geen boom – die hoger is dan de erfafscheiding – mag planten op 2 meter van de erfgrens, tenzij uw buurman toestemming geeft. Voor een heg is die afstand 50 cm. In een gemeentelijke verordening kan die afstand nog verder worden verkleind. Staat een boom al 20 jaar, dan is er wellicht sprake van verjaring en mag de boom alsnog blijven staan. Ook voor ramen en muuropeningen geldt dat ze niet mogen worden geplaatst op 2 meter van de erfgrens, tenzij uw buurman toestemming geeft. Het is wel toegestaan als er gebruik wordt gemaakt van vaststaande ramen die ondoorzichtig zijn. Het plaatsen van een schutting zorgt ook nogal eens voor problemen. Wilt u een schutting of muur plaatsen op de erfgrens, dan moet uw buurman medewerking verlenen aan de bouw van een erfafscheiding (van 2 meter hoog). De kosten moeten de buren samen dragen. U bent dan wel samen eigenaar. Heeft u al een schutting en hangen takken van de buren over uw erf, dan kunt u uw buurman aanmanen de overhangende takken (binnen een redelijke termijn) te verwijderen. Laat die laatste dat na, dan mag u de overhangende taken eigenhandig verwijderen. Blijken er aan overhangende takken van de buurman nog sappige appels te hangen en die vallen in uw tuin , dan zijn de appels van u. Ook het veroorzaken van hinder is verboden. Het gaat dan veelal om stank, geluid, rook en trillingen. Het lijkt misschien of daarmee snel sprake is van hinder, maar de geldende lijn is natuurlijk wel dat buren van elkaar iets te dulden hebben. Er zijn natuurlijk grenzen aan. Wilt u weten waar de grens ligt of heeft u een geschil met de buren, wij helpen u graag. Neem contact op met mr. drs. Bram Dirkx.  

Ik wil gaan (ver)bouwen! heb ik een vergunning nodig?

1 juni 2018

Als u plannen hebt gemaakt om te gaan (ver)bouwen, dan wilt u zo snel als mogelijk aan de slag gaan. U hebt het hout voor de erfafscheiding (schutting), bakstenen voor de bouw van het schuurtje in de tuin of de dakkapel misschien al besteld, als uw buurman de vraag opwerpt: mag u zomaar zonder vergunning gaan (ver)bouwen bij, aan of om het huis? Het antwoord is minder zwartwit dan de vraag in het eerste opzicht doet vermoeden. Het beste antwoord is eigenlijk: soms wel, soms niet. Het hangt van de specifieke situatie ter plaatse af. Toch zijn er een aantal hoofdlijnen in de wet- en regelgeving, die het grijze gebied nader inkleuren.   De hoofdregel: bouwen met omgevingsvergunning In beginsel geldt dat voor het bouwen van een bouwwerk een omgevingsvergunning – de vroegere bouwvergunning bestaat al enige tijd niet meer – nodig is (art. 2.1 lid 1 sub a Wabo). Zo’n vergunning vraagt u (meestal) aan bij het college van burgemeester en wethouders in uw gemeente. Als een bouwactiviteit in strijd is met het bestemmingsplan, dan heeft de aanvrager in kwestie ook een vergunning nodig voor het gebruiken van grond en/of gebouwen in strijd met het bestemmingsplan (art. 2.1 lid 1 sub c Wabo).   Vergunningvrij bouwen Een aantal (vrij reguliere) bouwactiviteiten, die zijn neergelegd in het Besluit omgevingsrecht (Bor) in samenhang met bepalingen uit bijlage II van het Bor, is echter uitgesloten van de vergunningplicht. Veelal gaat het om kleine uitbreidingen en aanpassingen, zoals het bouwen van een garage of tuinhuis, het plaatsen van schutting en dakkapel. Deze vrijstellingen gelden in heel Nederland! Dat de hiervoor genoemde bouwwerkzaamheden zijn vrijgesteld van de vergunningplicht, wil niet zeggen dat het bouwwerk altijd vergunningvrij is. Zo is de vraag hoeveel u mag bouwen afhankelijk van de omvang van het bebouwingsgebied en is het relevant waar u het bijbehorend bouwwerk, de dakkapel etc. wilt plaatsen. Aan de achter- of zijkant van uw woning is veel mogelijk, maar aan de voorkant van een huis ligt dat weer helemaal anders. Dan is juist wel weer vaak een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Gaat het om een woonwagen of een recreatiewoning, dan zijn de vrijstellingen uit Bijlage II van het Bor sowieso niet van toepassing. Ook gelden er specifieke regels voor monumenten of beschermde dorps- en stadsgezichten.   Kruimelgevallen Stel dat in het bestemmingsplan staat dat er louter bouwwerken met platte daken met een maximale hoogte van drie meter mogen worden gebouwd. Dat betekent dat een bijbehorend bouwwerk van 2,5 meter hoog waarschijnlijk zonder omgevingsvergunning mag worden gebouwd, op grond van de hiervoor besproken artikelen. Is een bouwactiviteit op grond van artikel 2 of 3 van Bijlage II Bor toegestaan, dan gaat het dus om situaties dat bouwactiviteiten niet strijdig zijn met het bestemmingsplan.   Binnenplans afwijken Als er sprake is van een bijbehorend bouwwerk van 4 meter hoog, dan wordt het al lastiger. Soms staan er in een bestemmingsplan specifieke regels voor afwijken op hetgeen in het bestemmingsplan is gesteld. Er zou bijvoorbeeld iets kunnen staan over afwijken van de bouwhoogte, mits voldaan is aan bepaalde vereisten. Het bestuursorgaan kan dan met de regels in het bestemmingsplan afwijken van de hoofdregel, oftewel binnenplans afwijken.   Buitenplans afwijken Indien een toekomstig bouwwerk in strijd is met het bestemmingsplan en er zijn geen afwijkingsregels in het bestemmingsplan opgenomen, dan kan het toch zijn dat u de grond in strijd met het bestemmingsplan mag gebruiken, mits u over de juiste vergunning beschikt. Onder gebruiken valt ook bouwen, zo oordeelde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State   Een van die manieren van afwijken van een bestemmingsplan is mogelijk door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken op basis van de zogenaamde kruimelgevallenlijst (artikel 4 van Bijlage II Bor). De naam kruimelgevallen wordt veelal gebezigd omdat het gaat om kleine planologische aanpassingen, zoals de bouw van een schuurtje in de tuin of het plaatsen van een dakkapel, maar niet de bouw van een nieuw huis. In artikel 4 lid sub a van Bijlage II Bor is door de besluitgever de mogelijkheid geboden om met een omgevingsvergunning voor afwijken een bijbehorend bouwwerk te plaatsen dat niet hoger is dan 5 meter. De omgevingsvergunning is dan dus nodig voor het afwijken, maar niet voor het bouwen.   Staat de afwijkingsactiviteit niet in artikel 4 en is er geen mogelijkheid om binnenplans af te wijken, dan moet de uitgebreide procedure worden gevolgd. Het voordeel van de kruimelgevallenprocedure is dat de korte procedure gevolgd kan worden. Een tweede voordeel is dat bij de kruimelgevallenprocedure een vergunning van rechtswege is verleend, als het bestuursorgaan niet tijdig (binnen acht weken na de datum van de ontvangst van de aanvraag) beslist (artikel 3.9 lid 3 Wabo).   Lokaal afwegingskader De gemeenteraad kan ook in het bestemmingsplan bepalen dat nog meer bouwactiviteiten vergunningvrij zijn, maar dat verschilt dus per bestemmingsplan en per gemeente. Is een bouwwerk vrijgesteld van de vergunningplicht, dan bent u natuurlijk niet vogelvrij, want de regels uit het Bouwbesluit zijn dan ook nog altijd van toepassing. In de hiervoor genoemde regeling staan bouwtechnische regels met minimumeisen, waar elk bouwwerk aan moet voldoen.   U ziet, Bijlage II van het Bor biedt weliswaar een uitzondering op de hoofdregel dat voor bouwen een omgevingsvergunning nodig is, maar ook op deze uitzonderingen gelden opnieuw uitzonderingen. Laat u dan ook tijdig informeren over uw rechten en plichten door een specialist met gedegen kennis van het bestuursrecht en het omgevingsrecht en voorkom dat u nodeloos een vergunning aanvraagt of voorkom juist dat u uw bouwwerk moet afbreken, omdat u eigenlijk een omgevingsvergunning nodig had.   Mr.drs. Bram Dirkx van Van der Putt Advocaten is gespecialiseerd in het ruimtelijk bestuursrecht. Hij adviseert en ondersteunt u graag bij uw ruimtelijke plannen. Neem vrijblijvend contact met hem op of wandel binnen tijdens het gratis inloopspreekuur op maandag (12.00-14.00 uur) of donderdag (17.00-18.00 uur). Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bram Dirkx door te mailen naar dirkx@putt.nl of te bellen naar 0478-556674.


LAATSTE TWEETS